Ипотечные программы продолжат закручивать — но застройщики как-то выкручиваются, надеяться, что цены рухнут, не стоит

Банк России планирует со следующего года ограничить ипотеку с так называемым льготным периодом. По этой схеме заемщик в первые год-два платит не очень большие суммы, например, 5%, после чего ежемесячные платежи резко возрастают. Такие кредиты, считает регулятор, приводят к завышению цены квартиры.

«Недополученный доход за „льготный“ период банк берёт с застройщика через комиссию, а тот ее включает в цену квартиры при продаже. В итоге за все платит покупатель», — отмечают в ЦБ. При этом повышается риск того, что после окончания «льготного» периода человек может не потянуть платеж.

ЦБ также предлагает увеличить резервы для банков, которые выдают ипотеку с ростом ежемесячного платежа более чем на 20% в год, и ограничить общий срок «льготного» периода тремя годами.

Проект изменений регулятор планирует выпустить в I квартале следующего года.

Читайте также

«Даже отопления не отбивают»: В Совете Федерации предложили массово закрыть поликлиники Очередная оптимизация здравоохранения «по-сенаторски» грозит оставить граждан один на один с алчными частными клиниками

Между тем, по предварительной оценке ДОМ. PФ, в октябре банки предоставили около 77 тыс. кредитов на 305 млрд руб., что, соответственно, на 28% и 38% меньше, чем годом ранее. Снижение пришлось на программы с господдержкой: после сентябрьского всплеска выдано примерно втрое меньше, чем в октябре прошлого года — около 20 тыс. кредитов на 117 млрд руб.

Как считают эксперты ДОМ. РФ, нынешняя динамика ожидаема — рынок перестраивается под новые условия «Семейной ипотеки», а часть будущего спроса была реализована накануне модификации госпрограммы, при этом недельные выдачи ипотеки в течение октября постепенно росли. По их прогнозам, в ноябре адаптация спроса продолжится.

Ипотечный брокер, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута считает, что предлагаемые изменения затронут как застройщиков, отразившись на их продажах, так и покупателей, которые рассматривали подобные сделки.

— Такие покупатели могли бы зайти в покупку недвижимости, если у них нет льгот. Это, наверное, траншевая история, когда можно было зайти с небольшим первым взносом, потом через год добавить еще, потом еще, к окончанию срока, соответственно, перейти либо на всю сумму, либо закрыть своими деньгами.

«СП»: К чему могут привести эти изменения?

— Инструментов покупки недвижимости на рынке становится все меньше и меньше, способов привлечения клиентов у застройщиков тоже.

Помимо ужесточений по льготным программам, по «семейной» ипотеке, которые у нас произошли, Центробанк пытается откорректировать другие программы. Но пока мы не видим изменения в самой рыночной ипотеке.

Замысел был в том, чтобы уйти от льготных программ, которые разгоняли стоимость квадратного метра, по мнению Центробанка, и прийти к хорошей рыночной ставке.

Но чтобы к ней прийти, должна быть не только ключевая ставка низкая, но и рыночная. Пока что она держится на достаточно высоком уровне и является запредельной для большинства граждан.

Читайте также

ЦБ против «длинных» автокредитов: Для «закредитованных» машина — роскошь Эксперт Андрей Еременко: Ограничением на автокредиты Центробанк пытается спасти население от закредитованности

«СП»: Если льготных программ меньше, значит, стоимость квадратного метра не должна разгоняться. Так что с ценами — есть шанс, что они упадут или хотя бы перестанут расти?

— В какой-то период времени, после ужесточения по «семейной» ипотеке, возможно, IT-ипотеку закроют и другие программы, про которые говорим, дисконт возможен, но это процентов 20, максимум 25 в определенный период времени, на определенные объекты, на определенные комплексы.

Надеяться и уповать на то, что застройщики рьяно, из-за того, что вот не осталось у них инструментов продаж, сделают скидку 50%, неправильно, этого никогда не произойдет, потому что сами застройщики в большинстве своем сами работают в кредит. Это называется проектное финансирование. Кредитующие их банки не разрешат опускать стоимость квадратного метра до определенной границы.

Надеяться, что цены рухнут, не стоит. Этого точно не произойдет. Мы можем увидеть скидки, аукционные предложения и т. д., но застройщикам будет проще не выводить новые проекты на рынок, не вкладывать денежные средства, потому что есть определенные риски реализации. Тем самым, наоборот, будет создаваться дефицит. А в этом случае цены не могут падать.

Это палка о двух концах: закручивание гаек по ипотеке — далеко не факт, что придем к низкой стоимости квадратного метра.

«СП»: Но ведь какой-то смысл в это вкладывают?

— По мнению Центробанка, закредитованность населения слишком высока, поэтому нужно сдержать рост потребительских кредитов, ипотечных и т. д.

Безусловно, рынок адаптируется, застройщики найдут другие решения, пока они возможны. Еще не сильно зарегулировали рассрочку, пока есть субсидированные программы с конкретным банком, с конкретным застройщиком, но в целом возможность продаж ограничивается.

И второй момент, наверное, главный — возможность покупки недвижимости, если говорить о новостройке, у людей сокращается. Чем меньше программ, тем меньше возможностей приобретения недвижимости.

«СП»: Какие-то альтернативы еще есть у покупателя?

— Кто-то покупает по IT-ипотеке. Не в широких массах застройщиками рекламируются программы для своих партнеров, где застройщик может снизить ставку для клиента: если рыночная 17%, то застройщик может сделать 12−15%. Но надо понимать, что подобные предложения все равно зашиты в стоимость квартиры: если есть такое предложение, то она дороже.

Такая парадоксальная ситуация на рынке сложилась, что вроде бы и есть какие-то программы, но их сильно закручивают.